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A Grande Polêmica: Os Desdobramentos da Batalha entre Corretores e Engenheiros

"Nos últimos anos, o setor imobiliário brasileiro tem enfrentado uma série de desafios e debates regulatórios, colocando em foco a complexa relação entre corretores, engenheiros, entidades e o sistema jurídico. Desde a definição de quem pode avaliar propriedades até questões de direitos autorais, a trajetória desses embates molda a direção futura de um dos segmentos mais importantes da economia nacional."

Por Anderson Miranda, "O Expert das Perícias"

Introdução ao conflito no setor imobiliário brasileiro

A avaliação imobiliária é um dos segmentos mais disputados e debatidos no setor imobiliário brasileiro. Com decisões definitivas já emitidas, o tema permanece envolto em controvérsias, desencadeando uma nova ofensiva por parte do COFECI, que busca consolidar, por meio da ABNT, o direito dos corretores de imóveis de emitirem seus laudos e avaliações sem contestação.

O Embate entre IBAPE e COFECI (2012)

Em 2012, a relação entre o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE) e o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) tornou-se tensa devido a divergências sobre o direito de realizar avaliações imobiliárias.

Direito de Realizar Avaliações: O IBRAPE, representando os interesses de engenheiros e arquitetos, ajuizou uma ação contra o COFECI buscando afirmar o direito exclusivo de seus associados em realizar avaliações imobiliárias, argumentando que essa atividade seria de competência exclusiva de profissionais com formação técnica específica em engenharia ou arquitetura.

Defesa do COFECI: O COFECI, por sua vez, defendia o direito dos corretores de imóveis em realizar avaliações, com base no entendimento de que estes profissionais, devido à sua experiência prática e conhecimento do mercado imobiliário, estariam capacitados para tal função.

Corretores de Imóveis e Avaliações: Entre a Jurisprudência Definitiva e a Contínua Contestação

Apesar de um veredito irreversível e definitivo que reconhece o direito dos corretores de imóveis de realizar avaliações, uma controvérsia envolvendo o segmento persiste. Esta situação é evidenciada pelo Sistema Cofeci Creci, presidido por João Teodoro, que esclareceu sobre a decisão da Justiça Federal. Segundo ele, a competência dos corretores de imóveis para realizar avaliações foi confirmada e a ação contrária movida pelo IBAPE/CONFEA foi negada em todas as instâncias da Justiça, tornando-se assim coisa julgada, ou seja, uma decisão que não pode ser mais contestada.

Entretanto, apesar deste cenário definitivo, a discussão não cessou. Há uma nova investida por parte do COFECI, que busca junto à ABNT a elaboração de uma Norma Brasileira (NBR) específica para o segmento imobiliário. A intenção é que, com essa norma, os corretores de imóveis possam emitir laudos e avaliações sem mais contestações.

Além disso, cabe ressaltar o escopo da Norma ABNT/CEE-259, que tem como finalidade tratar de normas referentes aos serviços imobiliários. Esta norma pretende abordar aspectos como captação de imóveis, registro da visitação, gestão documental e informacional, além da gestão da comercialização e desenvolvimento de competências profissionais dos corretores.

No entanto, é válido notar que a ABNT, a mesma entidade buscada pelo COFECI para solidificar os direitos dos corretores, foi recentemente condenada por violar direitos autorais de uma empresa parceira, a Target. A acusação foi baseada no fato de a ABNT ter copiado, sem autorização, a base de dados da Target, chegando a replicar erros gramaticais inseridos intencionalmente pela empresa para detectar cópias não autorizadas. A batalha judicial entre as duas instituições tem um histórico extenso e a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo ordenou uma indenização milionária à Target.

Os advogados da ABNT já manifestaram que vão recorrer da decisão. Em sua defesa, alegam inconsistências no laudo pericial que embasou a decisão judicial, ressaltando que o Instituto de Criminalística da Polícia Civil produziu um laudo contrário, negando a violação de direitos autorais.

Estes eventos ilustram que, mesmo com decisões judiciais definitivas, as discussões e controvérsias podem continuar. Seja no caso da competência dos corretores para avaliações ou na questão de direitos autorais entre ABNT e Target, essas situações demonstram a complexidade e a natureza dinâmica do sistema legal e normativo brasileiro.

A Questão da Tabela de Comissões dos Corretores

Paralelamente a esse embate sobre avaliações, outra questão surgia em relação à tabela de comissões dos corretores de imóveis.

Uso Tradicional da Tabela: Historicamente, os corretores de imóveis no Brasil usavam uma tabela referencial para definir suas comissões. Essa tabela servia como um guia, estipulando faixas de comissão consideradas justas e adequadas para os serviços prestados.

Decisão do CAD: O Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE) interveio, declarando a extinção da tabela de comissões dos corretores. O órgão entendeu que a existência de uma tabela fixa poderia ser interpretada como uma forma de cartelização, limitando a concorrência e a livre negociação de preços entre corretores e clientes.

A busca por normalização no setor imobiliário

A busca por normalização no setor imobiliário reflete o esforço coletivo de instituições, profissionais e partes interessadas em estabelecer padrões claros e consistentes para as práticas e procedimentos nessa área. A normalização é crucial para garantir que todas as partes envolvidas em transações imobiliárias, sejam elas compradores, vendedores, corretores ou avaliadores, tenham um entendimento comum sobre questões-chave, desde a avaliação de propriedades até os contratos de venda.

A padronização não se refere apenas a procedimentos e práticas, mas também à terminologia usada no setor. Isso garante que, independentemente da região ou do profissional envolvido, haja uma compreensão clara do que está sendo discutido ou acordado. Por exemplo, o que pode ser considerado uma "suíte master" em uma cidade pode ter características diferentes em outra. Ter padrões claros ajuda a evitar ambiguidades e mal-entendidos.

Além disso, a normalização também tem implicações significativas para a transparência e integridade do mercado imobiliário. Quando as práticas são padronizadas e transparentes, isso reduz o risco de práticas desonestas ou antiéticas. Para os consumidores, isso pode significar uma maior confiança no processo de compra ou venda de imóveis, já que sabem que estão operando dentro de um conjunto aceito de regras e padrões.

A busca por normalização também pode ter impactos econômicos positivos. Transações imobiliárias mais previsíveis e padronizadas podem levar a um fluxo mais eficiente de capital no mercado, com menos atrasos e litígios. Isso, por sua vez, pode tornar o mercado imobiliário mais atraente para investidores, tanto nacionais quanto internacionais.

Em resumo, a busca por normalização no setor imobiliário é uma etapa fundamental para garantir que o mercado funcione de maneira eficiente, transparente e justa. Através da adoção de padrões consistentes e claros, é possível assegurar que todas as partes envolvidas em transações imobiliárias tenham expectativas alinhadas e que os direitos e interesses de todos sejam devidamente protegidos.

Convergência para a Questão das Normas da ABNT

A complexidade desses embates refletia as transformações que estavam ocorrendo no setor imobiliário brasileiro e na regulação profissional relacionada. A tentativa de estabelecer padrões, seja através de avaliações exclusivas ou tabelas de comissão, convergiu para a questão das normas técnicas da ABNT. A ideia de que certos padrões poderiam ou não ser de domínio público e de interesse coletivo tornou-se central, culminando na decisão do STF mencionada anteriormente.

Em resumo, o setor imobiliário brasileiro passou por várias disputas legais e regulatórias durante a última década. Cada uma dessas disputas ajudou a moldar a forma como o mercado funciona e como profissionais de diferentes áreas interagem e colaboram. A decisão do STF sobre as normas da ABNT é apenas o capítulo mais recente dessa história em constante evolução.

Os embates legais da ABNT

Entretanto, ao mesmo tempo que busca consolidar normas, a ABNT se vê no centro de uma grande controvérsia legal. Recentemente, a associação foi condenada a pagar indenização por violação de direito autoral à empresa Target. Alega-se que a ABNT copiou a base de dados da Target, mantendo até mesmo erros gramaticais inseridos propositalmente para detectar cópias.

Este caso se tornou emblemático, evidenciado quando o desembargador José Aparício Coelho Prado Neto, em sua decisão de segunda instância, condenou a ABNT. Originalmente, a condenação foi estabelecida em R$ 2 milhões, mas após apelação, o valor foi reduzido para R$ 1 milhão, que com correções chegou a R$ 5 milhões.

Os embates entre a Target e a ABNT não são recentes. A questão da utilização e comercialização das normas técnicas já passou por diversas instâncias judiciais. Em um dos momentos mais marcantes, a Justiça Federal autorizou a Target a usar livremente as normas técnicas sem necessidade de pagar direitos autorais.

A resposta da ABNT veio por meio de seus advogados e pronunciamentos públicos, alegando falhas e incongruências no laudo que embasou a decisão contra ela. Alegam que uma análise mais aprofundada e isenta mostraria as diferenças entre as bases de dados da ABNT e da Target.

STF e suas decisões

A Suprema Corte Brasileira, o Supremo Tribunal Federal (STF), ao longo dos anos, tem desempenhado um papel fundamental na resolução de disputas ligadas a direitos autorais e propriedade intelectual, entre elas, o setor imobiliário. As decisões do STF nesses casos têm servido como referências não apenas para tribunais inferiores, mas também para regulamentar e delinear as atividades de profissionais e entidades envolvidas.

Em contextos semelhantes ao conflito entre a ABNT e a Target, a corte tem reiteradamente destacado a importância da proteção dos direitos autorais e da propriedade intelectual, especialmente no que se refere a criações que possuem valor econômico e social significativo. No entanto, também tem priorizado o equilíbrio, garantindo que a proteção de tais direitos não inviabilize o livre acesso à informação e o desenvolvimento tecnológico e econômico do país.

A relevância do STF nesses assuntos é ainda mais evidente quando se considera o impacto de suas decisões na conformação da legislação brasileira sobre direitos autorais. O tribunal tem sido o baluarte na definição dos contornos dos direitos autorais no Brasil, especialmente quando postos em conflito com outros direitos fundamentais, como o direito à informação e à livre concorrência.

Considerações Finais

O setor imobiliário brasileiro tem enfrentado contínuos desafios legais e normativos ao longo da última década, evidenciando a necessidade de padronização e esclarecimento de direitos e responsabilidades. O embate entre o IBAPE e o COFECI, iniciado em 2012, destaca a contenda sobre quem tem o direito de realizar avaliações imobiliárias. A decisão da justiça em favor dos corretores revela a reconhecimento de sua competência, mas, paradoxalmente, este cenário é desafiado por novos movimentos do COFECI em busca de normatização. Paralelamente, questões como a tabela de comissões dos corretores e os embates legais da ABNT com a Target demonstram os intricados desafios normativos e legais enfrentados pelo setor. A atuação do STF, como baluarte nas decisões ligadas a direitos autorais e propriedade intelectual, ressalta a complexidade desse cenário. Este mosaico de disputas e tentativas de normalização ilustra a natureza dinâmica do setor imobiliário brasileiro, onde, mesmo diante de vereditos judiciais, as controvérsias e evoluções permanecem em constante movimento.

A tentativa de normatização no setor imobiliário, alinhada à batalha legal entre empresas e associações, mostra a complexidade e a importância deste segmento para a economia brasileira. As avaliações imobiliárias são essenciais para determinar valores e facilitar transações. Por isso, a clareza nas normas e a ética nas práticas são fundamentais para garantir a confiança do mercado e dos consumidores.

A busca pelo equilíbrio entre a regulamentação e a livre atuação dos profissionais é uma tarefa que envolve não apenas associações e empresas, mas também o Poder Judiciário. O desenrolar dessa história ainda promete muitos capítulos, mas uma coisa é certa: o setor imobiliário brasileiro busca cada vez mais profissionalismo e transparência em suas operações.

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CASTLER

"Disputas e Normatizações: A Evolução Contínua do Setor Imobiliário Brasileiro"