Como o Método Involutivo pode revolucionar a avaliação de terrenos em áreas consolidadas, com lições do case prático de Miguel Sanchez Por A...

Como o Método Involutivo pode revolucionar a avaliação de terrenos em áreas consolidadas, com lições do case prático de Miguel Sanchez

Por Anderson Miranda - Perito Judicial do TJDFT

Introdução

Em um mercado imobiliário dinâmico e altamente competitivo, os avaliadores de imóveis enfrentam situações cada vez mais desafiadoras. Muitas vezes, encontram-se diante de cenários onde as amostras comparativas de mercado são escassas ou inexistentes, como em áreas urbanas totalmente desenvolvidas. Para lidar com essas situações, é fundamental dominar métodos de avaliação que permitam uma estimativa precisa e embasada, mesmo em contextos de alta complexidade. Um desses métodos é o Método Involutivo, que avalia o valor de um terreno com base em seu maior potencial de desenvolvimento, considerando o que pode ser construído e vendido nele.

Este artigo explora a aplicação do Método Involutivo através do Case do Miguel Sanchez e destaca a importância do aperfeiçoamento constante na carreira dos avaliadores de imóveis. Além de fornecer conhecimento técnico, o artigo visa alertar os profissionais sobre a necessidade de evolução e atualização em práticas avaliativas, permitindo que estejam preparados para os mais variados cenários de mercado.

Case do Miguel Sanchez: Uma Aplicação Prática do Método Involutivo

O Case do Miguel Sanchez ilustra perfeitamente a aplicabilidade do Método Involutivo em uma situação real. Miguel foi contratado para avaliar um terreno localizado em uma área consolidada, onde todas as projeções estavam ocupadas e não havia amostras diretas de terrenos semelhantes para comparação. Nessas condições, o método tradicional de comparação de mercado não poderia ser usado de forma eficaz. Para resolver esse desafio, Miguel aplicou o Método Involutivo, que permitiu determinar o valor do terreno com base no seu potencial máximo de uso, respeitando as normas urbanísticas e o contexto da região.

Etapas do Processo de Avaliação

O sucesso do Método Involutivo depende de uma abordagem sistemática e estruturada, que pode ser dividida nas seguintes etapas:

Levantamento de Parâmetros Construtivos e Análise da Legislação Local: No caso de Miguel, o primeiro passo foi consultar a Guia Amarela (ou documento equivalente), que estabelece os limites construtivos permitidos para o terreno. Esses parâmetros são essenciais para definir o projeto hipotético.
Desenvolvimento do Projeto Hipotético de Máximo Aproveitamento: Com os parâmetros em mãos, Miguel criou um projeto hipotético que maximizava o uso do terreno. Esse projeto definiu a Receita Total das Vendas (R) ou Valor Geral de Vendas (VGV), refletindo o valor potencial do terreno caso ele fosse desenvolvido em sua capacidade máxima.
Estimativa de Custos Construtivos com o CUB: Para calcular os custos de construção, Miguel utilizou o Custo Unitário Básico (CUB), que fornece uma média de custo de construção por metro quadrado. Esse valor foi multiplicado pela área total construída do projeto, gerando uma estimativa dos custos construtivos.
Cálculo de Despesas e Lucro Esperado: Além dos custos de construção, Miguel precisou deduzir despesas como publicidade, corretagem e impostos, além de adicionar uma margem de lucro adequada para o empreendimento.
Aplicação da Fórmula do Método Involutivo: Com todos esses valores em mãos, ele aplicou a fórmula do Método Involutivo para encontrar o valor de mercado do terreno, que refletiu o retorno econômico máximo que ele poderia gerar.

Essas etapas são fundamentais para assegurar que o valor do terreno seja calculado de forma precisa e técnica, refletindo as reais possibilidades econômicas que ele oferece.

Importância do Grau de Fundamentação no Laudo Avaliativo

Para que um laudo pelo Método Involutivo tenha aceitação e credibilidade, ele deve ser fundamentado conforme os critérios da NBR 14.653-2:2011. Esta norma define três graus de fundamentação (I, II e III), que exigem diferentes níveis de detalhamento e precisão na análise.

Grau I: Adequado para avaliações com poucos detalhes e menor profundidade.
Grau II: Exige maior detalhamento e análise de dados de mercado.
Grau III: O mais completo, requer simulações financeiras, análise de mercado detalhada e cenários alternativos.

No caso do Miguel, um Grau III foi ideal, pois permitiu um alto nível de detalhamento, garantindo que o laudo fosse preciso e bem embasado. O uso de memórias de cálculo, justificativas para cada etapa e anexos com dados de mercado fortaleceu o laudo, tornando-o mais transparente e confiável.

Estimativa do Valor de Aluguel e Rentabilidade do Terreno

Outro aspecto importante do Método Involutivo é a possibilidade de calcular o valor de aluguel do terreno com base no seu valor de mercado. Miguel aplicou taxas de retorno financeiro, como a taxa SELIC e os juros de 1% ao mês, além de comparar valores de aluguel praticados na região, o que possibilitou uma estimativa equilibrada e realista.

Esse cálculo é particularmente útil para proprietários que consideram a possibilidade de alugar o terreno como uma fonte de renda passiva. Além disso, a estimativa de aluguel, documentada com base em comparações de mercado e taxas de retorno, agrega valor ao laudo, mostrando ao cliente outras formas de rentabilizar o imóvel.

A Importância do Aperfeiçoamento Contínuo para Avaliadores

O Case do Miguel Sanchez demonstra que a avaliação imobiliária é um campo que exige constante atualização e aperfeiçoamento. O domínio de metodologias avançadas como o Método Involutivo não apenas fortalece a carreira do avaliador, mas também amplia suas possibilidades de atuação, permitindo que ele esteja preparado para qualquer tipo de demanda de mercado.

Porque os Avaliadores Devem Buscar Aperfeiçoamento Contínuo:

Atuar com Segurança em Diferentes Cenários: A avaliação de terrenos em áreas sem amostras comparativas exige conhecimento avançado e domínio de métodos como o involutivo. O aperfeiçoamento permite que o avaliador atue com segurança, mesmo em situações complexas.
Credibilidade e Conformidade com Normas: Laudos bem fundamentados e em conformidade com as normas da ABNT são essenciais para que o trabalho do avaliador seja aceito e respeitado tanto no mercado quanto em contextos judiciais.
Capacidade de Adaptar-se às Exigências do Mercado: A evolução do mercado exige que o avaliador esteja sempre atualizado, não apenas com as metodologias de avaliação, mas também com as tendências e variáveis que impactam o mercado imobiliário, como mudanças na legislação e novas demandas dos clientes.
Competitividade Profissional: Em um mercado competitivo, profissionais que demonstram domínio de técnicas avançadas e possuem uma base sólida de conhecimento destacam-se e aumentam suas oportunidades de atuação.

Conclusão

O Método Involutivo é uma ferramenta poderosa para avaliadores de imóveis, especialmente em situações onde as amostras comparativas são limitadas. O Case do Miguel Sanchez destaca como esse método pode ser aplicado com sucesso em áreas consolidadas, fornecendo uma avaliação precisa baseada no maior potencial de aproveitamento do terreno.

Além de compartilhar conhecimento técnico, este artigo tem o propósito de incentivar os avaliadores a buscarem um aperfeiçoamento constante, fortalecendo suas habilidades e expandindo suas possibilidades de atuação. A avaliação imobiliária é uma prática que demanda atualização e aperfeiçoamento contínuos, e o domínio de técnicas como o Método Involutivo é essencial para que o profissional esteja preparado para enfrentar os desafios do mercado.

A mensagem final é clara: o aprimoramento constante é o melhor caminho para a excelência na avaliação imobiliária. Invista em conhecimento, aperfeiçoe suas habilidades e mantenha-se atualizado com as melhores práticas do mercado. Essa é a chave para oferecer laudos de alta qualidade, conquistar a confiança dos clientes e se destacar como um profissional completo e preparado.

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Agradecimentos Especiais

Este artigo foi enriquecido pela valiosa contribuição do mestre João Margarido Diniz. Com um profundo conhecimento em avaliações de imóveis e perícias judiciais, Diniz é um estudioso comprometido em promover o aprimoramento contínuo e a disseminação das melhores práticas no campo da avaliação imobiliária. Seu trabalho e sua dedicação à formação de profissionais qualificados têm sido uma inspiração e uma referência para a comunidade de avaliadores no Brasil. Agradecemos ao mestre Diniz por compartilhar seu conhecimento e insights, que contribuíram significativamente para a construção deste material.