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Você sabe como garantir que seu imóvel ou o que você vai comprar, não seja uma "Dor de Cabeça Oculta"?

A Importância do Perito Avaliador na Negociação Imobiliária: Evitando Problemas e Garantindo Segurança Comprar ou alugar um imóvel é uma da...

A Importância do Perito Avaliador na Negociação Imobiliária: Evitando Problemas e Garantindo Segurança

Comprar ou alugar um imóvel é uma das decisões financeiras mais importantes que uma pessoa pode tomar ao longo da vida. Seja para residência, investimento ou negócios, o processo envolve valores significativos e, muitas vezes, um comprometimento de longo prazo. Em um mercado imobiliário tão dinâmico e complexo, repleto de variáveis que podem impactar diretamente no preço e na qualidade do bem, é essencial contar com a orientação de um profissional especializado: o Perito Avaliador.

O Perito Avaliador é o profissional capacitado para realizar uma avaliação técnica minuciosa, fundamentada em normas como a NBR 14.653 e respaldada por conhecimento em engenharia, mercado imobiliário e legislação. Sua atuação vai muito além de estimar o valor de mercado de um imóvel. Ele investiga as condições estruturais, a localização, a documentação e possíveis problemas que podem comprometer o uso e a valorização do bem ao longo do tempo. Em outras palavras, o Perito Avaliador é o profissional que protege os interesses de compradores e vendedores, ajudando a evitar transtornos futuros, como os famosos vícios ocultos ou redibitórios.

Quantas vezes já se ouviu falar de pessoas que compraram imóveis aparentemente perfeitos, mas que, após a conclusão do negócio, descobriram problemas estruturais graves ou irregularidades documentais? Essas situações, além de gerarem enormes dores de cabeça, frequentemente acabam nos tribunais, demandando tempo, dinheiro e energia. Evitar esses transtornos é o principal objetivo do Perito Avaliador.

O que são vícios ocultos ou vícios redibitórios?

Vício oculto ou vício redibitório é um defeito que afeta o bem adquirido, mas que não é aparente ou perceptível no momento da compra, somente sendo descoberto após a posse e uso do bem. No caso específico de um imóvel, trata-se de problemas estruturais, de instalações ou outros que não eram visíveis durante a vistoria ou avaliação na hora da compra.

No Brasil, a questão dos vícios redibitórios está regulada pelo Código Civil nos artigos 441 a 446, que tratam das obrigações do vendedor em casos de vícios ocultos.

Existe alguma legislação que trate sobre o tema?

  1. Art. 441 – Estabelece que o comprador pode rejeitar o bem (rescisão do contrato) ou pedir abatimento no preço, se houver vício que torne o bem impróprio para uso ou que diminua o seu valor.

  2. Art. 442 – Permite que o vendedor seja responsabilizado pelos vícios, mesmo que não soubesse deles, salvo se houver acordo contrário.

  3. Art. 443 – Garante que, se o vendedor sabia do vício, deve não só reparar os danos, mas também indenizar o comprador.

  4. Art. 444 – Prevê que, se o contrato tiver cláusula de "exclusão de responsabilidade", ainda assim o vendedor responde se tiver agido com dolo (escondendo o problema).

  5. Art. 445 – Define o prazo para que o comprador reclame o vício:

    • 30 dias para bens móveis.
    • 1 ano para bens imóveis.
    • Esse prazo conta a partir da descoberta do vício, desde que ele seja oculto e não possa ter sido identificado no momento da compra.
  6. Art. 446 – Esclarece que o comprador deve notificar o vendedor imediatamente após descobrir o defeito.


E quais os Direitos do comprador?

O comprador tem o direito de:

  1. Optar por desfazer o negócio: Isso é chamado de ação redibitória, em que o contrato é rescindido e o imóvel retorna ao vendedor, com a restituição do valor pago, além de eventuais danos.

  2. Pedir abatimento proporcional do preço: Caso ela queira permanecer com o imóvel, mas com um desconto proporcional ao custo para consertar o vício.

  3. Exigir o conserto pelo vendedor: Dependendo da natureza do defeito e das circunstâncias, pode haver acordo para que o vendedor arque com os custos do reparo.

  4. Indenização: Se o vendedor sabia do vício ou foi negligente, o comprador pode buscar uma indenização por danos materiais e morais.


E quais os procedimentos mais práticos imediatos que precisam ser tomados?

  1. Notificação ao vendedor: O primeiro passo é notificar o vendedor formalmente, preferencialmente por meio de um advogado, informando o defeito encontrado e propondo uma solução (rescisão, abatimento ou conserto).

  2. Laudo técnico: É importante contratar um Perito Avaliador devidamente habilitado pelo seu conselho de classe, que levantará a parte orçamentária  para avaliar o problema e emitir um laudo que comprove o vício e o custo dos reparos.

  3. Negociação extrajudicial: Propor um acordo direto com o vendedor para resolver a questão de forma rápida.

  4. Ação judicial: Caso o vendedor não colabore, a compradora pode ajuizar uma ação redibitória ou uma ação de abatimento proporcional do preço, com base no Código Civil. Nessa ação, o laudo completo será essencial como prova técnica na ação.


E qual o prazo que o comprador tem para reclamar o vício?

  • Prazo para Reclamar: O comprador deve observar o prazo de 1 ano para imóveis, contando a partir do momento em que o defeito foi descoberto.
  • Código de Defesa do Consumidor (CDC): Se a compra foi feita de uma empresa ou construtora (e não de um particular), o CDC (Lei 8.078/1990) também pode ser aplicado. Nesse caso, o prazo de garantia é de 90 dias para vícios ocultos, contados a partir da descoberta do problema.

Que recomendações podem ser disponibilizadas aos compradores?

  • Sugiro consulta a um advogado especializado em direito imobiliário para formalizar as medidas, já que é essencial respeitar os prazos legais e estruturar a documentação necessária, incluindo laudos e fotos do problema.
  • Caso o vendedor se recuse a resolver o problema amigavelmente, a via judicial será a solução mais adequada para garantir os direitos dela.

Perito Avaliador, o Alicerce de uma Transação Segura

Seja você comprador ou vendedor, a contratação de um Perito Avaliador não é um custo, mas sim um investimento. Para o comprador, é a garantia de que o imóvel é adequado, seguro e possui um valor condizente com o mercado, evitando surpresas desagradáveis. Para o vendedor, a avaliação proporciona um documento técnico que agrega valor ao imóvel e transmite confiança aos interessados, demonstrando transparência e responsabilidade.

Portanto, não deixe uma das decisões mais importantes da sua vida ao acaso. Contratar um Perito Avaliador é uma decisão inteligente que protege você, seu patrimônio e garante a tranquilidade de todos os envolvidos na negociação imobiliária. Afinal, prevenir é sempre melhor do que remediar, e a presença desse profissional é o primeiro passo para uma negociação segura, transparente e bem-sucedida.

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