AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA | Avaliação de Imóveis: Saiba mais sobre esta importante ferramenta imobiliária.

Resolva seu Impasse com a Avaliação de imóveis Existem inúmeras situações que se faz necessário precisar o valor de um imóvel. Em operações ...

Resolva seu Impasse com a Avaliação de imóveis

Existem inúmeras situações que se faz necessário precisar o valor de um imóvel. Em operações comerciais como a venda de um patrimônio, o aluguel de uma casa ou a compra de um estabelecimento comercial, por vezes, exigem a noção exata de valor de mercado do imóvel para que se tenha uma operação justa. 

Existem outros casos que a avaliação mercadológica do imóvel se faz ainda mais urgente, como no caso de processos judiciais. Divórcios em que o casal não concorda no valor de um bem, partilha de herança na qual irmãos discordam do valor, casos de desapropriações de terra que valores indenizatórios não correspondem ao valor de mercado, cálculos de tributos sobre valores imobiliários indevidos e uma gama variada de litígios que necessitam de avaliação precisa sobre o valor do imóvel.

Exemplos de usos da Avaliação de Imóveis

• Compra e venda de imóvel
• Locação e arrendamento
• Ações revisionais ou renovatórias do aluguel
• Aumento de capital
• Seguro imobiliário
• Desapropriações
• Indenizações
• Incorporação, fusão ou cisão de empresas

Ainda o uso da Avaliação Imobiliária para:

• Separação e Divórcio (Lei 11.441/07)
• Inventário
• Inventário
• Partilha de bens
• Desconstituição de excesso de penhora
• Estudo de Viabilidade Imobiliária
• Ações judicias e extrajudiciais
• Avaliação de Imóveis para Leilões
• Avaliações Para Financiamentos Habitacionais, Comerciais ou Rurais

Como é realizada a Avaliação de Imóveis ?

Para Avaliação Mercadológica precisa deve ser considerar todas variáveis do imóvel

A Avaliação de imóveis é responsável por determinar o valor de mercado de um imóvel de forma mais precisa possível. Para se ter a maior exatidão na avaliação do valor de mercado de um imóvel deve-se considerar as variáveis pertinentes e exclusivas a cada bem que está sob avaliação como se o imóvel é rural, urbano, comercial, industrial, qual sua localização, tamanho, propriedades que o cercam, reformas existentes, referência de valor por amostragem de unidades similares e por aí vai. 

Existe um universo bem extenso de fatores que influenciam na aferição do valor imobiliário. Com tantas variáveis e conflitos existentes sobre o valor imobiliário de uma propriedade foram desenvolvidos vários estudos e métodos para que seja possível determinar o valor real de uma propriedade em determinada data. 

O conjunto de métodos e técnicas utilizadas para a essa avaliação é normatizado pela ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas através da Norma Brasileira Regulamentadora NBR 14653-1 para procedimentos gerais na avaliação de bens, NBR 14653-2 para avaliações de imóveis urbanos, NBR 14653-3 para avaliação de imóveis rurais e NBR 14653-4 para avaliação de empreendimentos.

Perito avaliador certificado é necessário para emissão de laudo de avaliação

Especificidades dos diferentes tipos de Avaliação de Bens:

Como dito acima as avaliações de bens são normatizadas em partes, cada uma delas com suas especificidades. Brevemente destacamos algumas dessas singularidades:

Imóveis Rurais: Se diferem na classificação quanto ao tamanho ou dimensão, de pequeno (com 4 módulos fiscais) a grande (15 módulos) e Exploração como por exemplo se é explorado para pecuária, agroindústria, turismo, não é explorado, entre outras.

Em seus componentes: Terras, Benfeitorias, Máquinas e equipamentos fixos ou removíveis, Veículos, Semoventes, Recursos Naturais, Frutos e Direitos. 

Imóveis Urbanos: 

Quanto ao uso: residencial; comercial; industrial; institucional; ou misto.

Quanto ao tipo do imóvel, entre outros: terreno (lote ou gleba); apartamento; casa; loja; escritório; cinemas e teatros; prédios industriais, entre outros.

Quanto ao agrupamento dos imóveis: loteamento; condomínio de casas; prédio de apartamentos; complexo Industrial. 

Empreendimentos: Tem em sua avaliação diferidos quanto sua classificação em generalidades conforme o estágio: Se é apenas um projeto, está em operação ou fase de desmonte e Conforme a base, se são:

• Imobiliários, ou com parcelamento do solo, ou com benfeitorias, ou com ambos.
• De base imobiliária, com fins de exploração comercial e/ou de serviços, como:
• de base industrial:
• de base comercial e serviços,, entre outros. 

Laudo de Avaliação de Imóveis: PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

Laudo de Avaliação de Imóveis

O estudo de mercado, a mensuração das variáveis inerentes a propriedade, a vistoria de condições do imóvel, agrupados e seguindo a NBR 14.653 da ABNT, resultam em um documento de avaliação denominado PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. Em casos de operações comerciais ou acordos extrajudiciais esse instrumento é que define as negociações. Já em litígio o juiz convoca um profissional para atuar na causa como perito judicial e a emitir um Laudo Pericial sobre o patrimônio em questão que é exatamente o Laudo do PTAM- Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. Esse Laudo de avaliação do imóvel servirá como instrumento auxiliar na decisão do juiz e como prova legal no processo em questão.

Outros exemplos onde se pode utilizar um laudo de avaliação

Diversos tipos de bens imóveis, seus frutos ou direitos, são passiveis de constatação do valor pecuniário por meio de instrumento avaliatório:

Avaliações de imóveis para fins tributários

• Relativas a incidência de ITBI e IPTU.
• Alienação
• Levantamento e Atualização Patrimonial
• Avaliações Para Órgãos Públicos

Exemplos de Avaliações Patrimoniais

• Terrenos
• Glebas
• Conjuntos
• Pavilhões
• Imóveis Comerciais como Lojas, Restaurantes, Salões de Beleza
• Imóveis Industriais;
• Imóveis Urbanos Residenciais; Casas, Apartamentos, Lofts.
• Imóveis Rurais: Fazendas, Silos, Armazéns.

Benefícios de se realizar uma avaliação de imóveis:

Sempre será mais em conta se fazer um acordo fora da esfera judicial, portanto a avaliação mercadológica de um imóvel irrefutável e executada por uma empresa que não esteja diretamente envolvida na negociação será um instrumento eficaz para resolução do conflito ou acordo seja em uma operação comercial ou em alguma incongruência familiar.

Em litígio, você sendo uma das partes, não poderá nomear um perito para sua causa pois isso quem fará será o juiz. Mas você pode contratar um Assistente Técnico Judicial que poderá avaliar o trabalho do perito e até apresentar sua própria avaliação mercadológica caso esteja em desacordo da apresentada pelo perito judicial.

Também é sempre uma segurança a mais conhecer o valor real do seu patrimônio caso vá alugar ou vender. 

Estou a disposição para maiores esclarecimentos.

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Terei a maior satisfação e atender a sua solicitação e tirar todas as suas dúvidas!  

FONTE: ANDERSON MIRANDA| EDIÇÃO: REDAÇÃO GRUPO M4

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