Sabe como avaliar uma propriedade sem ter os documentos do imóvel nas mãos?

Existe alguma forma de se avaliar um imóvel sem que tenha a documentação do imóvel nas mãos? Em certas demandas do mercado imobiliário exist...

Existe alguma forma de se avaliar um imóvel sem que tenha a documentação do imóvel nas mãos?

Em certas demandas do mercado imobiliário existem situações em que é necessário mensurar valores de propriedades em que não se tem a documentação nas mãos.

No mundo da avaliação imobiliária, a documentação completa de um imóvel é considerada essencial para a elaboração de um Laudo de Avaliação Mercadológica preciso e confiável. No entanto, surgem questionamentos sobre a possibilidade de proceder com a avaliação mesmo sem a posse de todos os documentos exigidos. Esse cenário demanda dos avaliadores habilidades criativas e estratégicas para obter informações relevantes e realizar uma avaliação sólida. Neste artigo, exploramos essa questão, buscando entender se a documentação completa é uma necessidade absoluta ou se a expertise do avaliador pode superar esse desafio.

Avaliadores e peritos sabem que para iniciar uma perícia, dentre outras exigências, a necessidade mais que obrigatória o fornecimento da documentação do imóvel, como escritura pública de compra e venda, cessão de direitos, certidão de ônus reais, matrícula de IPTU, contas de água e de luz, e com base neles, dar o "ponta-pé" inicial nos trabalhos periciais. Mas existem situações em que o cliente é um investidor e que vislumbra oportunidades em que necessite levantar o valor patrimonial aproximado de uma determinada propriedade, justamente para poder chegar até o seu proprietário e iniciar uma conversa de interesse de compra, por exemplo, e para isso, ele precisa estar munido antecipadamente de informações que o permita estrategicamente propor uma possível negociação, e que se for do interesse do proprietário, poderá se efetivar. Como nestes casos o perito ou o avaliador não tem a documentação do imóvel, nestes casos é necessário lançar mão da criatividade e expertise que cada profissional possui, para poder obter as informações mínimas necessárias para concluir o seu levantamento. É aí que entra esta preciosa dica, com passos importantes que podem fazer uma grande diferença no sucesso deste trabalho.

O desafio de descobrir informações

Avaliar um imóvel com documentação completa é indiscutivelmente mais seguro e confiável, pois permite ao avaliador acesso a informações detalhadas sobre a propriedade, incluindo escritura pública de compra e venda, cessão de direitos, certidão de ônus reais, matrícula de IPTU e contas de água e de luz. Esses documentos fornecem um panorama completo da situação legal e financeira do imóvel, sendo a base para uma análise precisa.

No entanto, existem casos em que o avaliador enfrenta a ausência ou indisponibilidade de certos documentos. Por exemplo, quando um cliente é um investidor que busca avaliar a viabilidade de uma negociação, ele pode não ter acesso a toda a documentação, pois ainda não é proprietário do imóvel ou o proprietário não fornece os dados necessários.

Expertise, um fator que separa o joio do trigo

Nesses cenários, a expertise do avaliador pode fazer a diferença. Ele precisará lançar mão de sua experiência e criatividade para obter informações mínimas, como a consulta a registros públicos de valores venais e transações imobiliárias recentes na região. Além disso, a análise comparativa com imóveis semelhantes e a consulta a especialistas imobiliários são estratégias importantes para estimar o valor patrimonial aproximado da propriedade.

Outro fator relevante é a análise das tendências do mercado imobiliário na região. O avaliador pode utilizar seu conhecimento para avaliar a disponibilidade de infraestrutura e serviços na área, assim como a expectativa de valorização ou desvalorização no curto e médio prazo.

Guia de Orientação com passos preciosos

Diante dessa situação, apresentamos um guia completo para auxiliar peritos e avaliadores a descobrirem em qual cartório um imóvel foi registrado, independentemente de sua localização. O registro de um imóvel é uma etapa fundamental no trabalho de avaliação, garantindo a legalidade, titularidade e histórico da propriedade em questão.

• Passo 1: Identifique o Imóvel Para iniciar a busca, é crucial ter em mãos o endereço completo da propriedade em questão. Informações precisas sobre a rua, número, bairro e cidade são fundamentais para uma pesquisa eficiente nos cartórios de registro de imóveis.

• Passo 2: Acesse o Site do Cartório de Registro de Imóveis Com o endereço em mãos, acesse o site do Cartório de Registro de Imóveis da cidade onde o imóvel está situado. A maioria dos cartórios disponibiliza informações e serviços online, o que facilita o acesso aos dados de registro.

• Passo 3: Realize a Pesquisa Nos sites dos cartórios, procure pela opção de "Consulta de Matrículas" ou "Pesquisa de Imóveis". Insira os dados do imóvel, como nome da rua e número, para iniciar a pesquisa. O sistema fornecerá os imóveis registrados com base nas informações fornecidas.

• Passo 4: Resultados da Pesquisa Após a pesquisa, os resultados mostrarão os imóveis que correspondem aos dados informados. Localize o imóvel específico que você deseja verificar, pois cada propriedade possui um registro único no cartório.

• Passo 5: Informações Detalhadas Ao encontrar o imóvel desejado, o sistema permitirá visualizar informações detalhadas, como o número da matrícula, os dados do proprietário atual e o cartório responsável pelo registro da propriedade.

Estratégias para Peritos e Avaliadores em Casos de Avaliação de Imóveis sem Documentação

Nesses cenários em que a documentação completa não está disponível, peritos e avaliadores podem lançar mão de estratégias criativas para obter informações mínimas necessárias para uma avaliação aproximada. A entrevista com o cliente, o levantamento de dados públicos, o comparativo de imóveis semelhantes, a consulta a especialistas e a análise de tendências de mercado são passos importantes para o sucesso desse tipo de trabalho. Mesmo sem a posse da documentação completa, é possível fornecer ao cliente investidor informações confiáveis e embasadas, permitindo que ele inicie estrategicamente uma conversa de interesse de compra com o proprietário do imóvel, com o respaldo necessário para uma possível negociação futura.

• Passo 6: Entrevista com o Cliente O primeiro passo é realizar uma entrevista detalhada com o cliente investidor. Compreender suas intenções, expectativas e necessidades em relação ao imóvel é fundamental para direcionar o trabalho de avaliação.

• Passo 7: Levantamento de Dados Públicos Realize um levantamento de informações disponíveis em fontes públicas, como a prefeitura, que pode fornecer dados sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU. Além disso, verifique transações imobiliárias recentes na região por meio de registros de imobiliárias ou portais de anúncios.

• Passo 8: Comparativo de Imóveis Semelhantes Com base nas informações coletadas, busque por imóveis semelhantes na região que foram recentemente vendidos ou estão disponíveis para venda. Esse comparativo pode ajudar a estimar o valor aproximado da propriedade em questão.

• Passo 9: Consulta a Especialistas Busque a opinião de especialistas imobiliários, corretores, engenheiros ou outros profissionais com experiência na região e no tipo de propriedade avaliada. Eles podem fornecer insights valiosos sobre o mercado local e contribuir para uma estimativa mais precisa do valor patrimonial do imóvel.

• Passo 10: Análise de Tendências de Mercado Analise as tendências do mercado imobiliário na região. Verifique se há expectativas de valorização ou desvalorização no curto e médio prazo, bem como a disponibilidade de infraestrutura e serviços na área que podem influenciar o valor do imóvel.

Considerações Finais

Com o guia apresentado, peritos e avaliadores estarão aptos a fornecer informações precisas e embasadas, mesmo sem a posse da documentação completa do imóvel. A combinação de pesquisa nos cartórios, criatividade nas estratégias de levantamento de informações e análise criteriosa das tendências do mercado permitirá aos profissionais contribuir de forma valiosa para o cliente investidor, auxiliando-o a iniciar estrategicamente uma conversa de interesse de compra com o proprietário do imóvel. Ao aplicar essas orientações, os peritos e avaliadores demonstrarão expertise e dedicação em seu trabalho, proporcionando resultados confiáveis e eficazes.

Embora a documentação completa de um imóvel seja altamente desejável para uma avaliação imobiliária precisa e segura, a expertise do avaliador pode ser fundamental para contornar desafios e realizar uma avaliação sólida, mesmo diante da ausência de alguns documentos. A combinação de estratégias criativas e análise criteriosa das informações disponíveis possibilita ao avaliador fornecer resultados embasados e confiáveis, contribuindo para o sucesso de negociações imobiliárias e a tomada de decisões dos clientes. Portanto, a documentação completa é uma necessidade, mas a habilidade do avaliador é um valioso recurso para enfrentar esse desafio no ramo da avaliação imobiliária.

Deixamos claro que as informações, orientações e dicas acima são frutos de inúmeras experiências vividas e catalogadas ao longo de anos, e que certamente podem fazer uma grande diferença, tanto para aqueles avaliadores e peritos que estão iniciando as suas carreiras, quanto para os que já atuam no segmento, mas que ainda não tiveram a oportunidade de se deparar com situações como esta. Partimos do princípio de que todo o conhecimento e a troca de experiências só enriquece ainda mais o desenvolvimento da nossa profissão. Sucesso!

Uma contribuição,

Por Prof. Mestre BENITO JUAREZ NUNES BUENO 

PERITO EM AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE IMÓVEIS – GESTOR IMOBILIÁRIO
CRECI –RJ 19.296/F CONPEJ/RJ: 01.00.0609

Por Anderson Miranda

Perito Avaliador Judicial TJDFT

CNAI 35679 | CRECI-DF 19800

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